Онлайн-конференция

Новый вопрос 05.12.2013 11:00:00

Хочу продать квартиру. С чего мне начать?
Мария Васильевна, Гродно

- Рекомендую Вам обратиться в агентство недвижимости, которое оказывает риелторские услуги. В Беларуси такие услуги имеют право оказывать агентства, имеющие лицензии, которые выдает Министерство юстиции. Агентства недвижимости – это, как правило, достаточно опытные, профессиональные коллективы, которые с наилучшей выгодой для продавца в сжатые сроки смогут обеспечить поиск покупателей и провести сделку купли-продажи.

По цене деловой недвижимости Минск уже приблизился в самым дорогим столицам. Что дальше? Доходы же не сопоставимы...
Павел Вячеславович, Не указано

- Еще десять лет назад мы делали обзор коммерческой, офисной, торговой недвижимости близлежащих стран - Румынии, Польши, Литвы, Латвии. И уже тогда цена на минскую коммерческую недвижимость были не ниже, а местами и выше, чем в тех странах, о которых я упомянул. Ничего существенного за последние годы не изменилось, уровень цен остался на прежнем месте. Почему он такой высокий? Необходимо исходить из того, что отправной точкой для расчета арендной платы, продажной стоимости является себестоимость строительства. Ни один покупатель не захочет переплачивать, например, 100 процентов сверх себестоимости объекта недвижимости. Есть разумные цифры - 30-50 процентов, рентабельностью которых можно обеспечить застройщика или собственника. Если взять на сегодняшний день стоимость обычного жилья, не являющегося инструментом бизнеса или делового предпринимательства, средняя цена квадратного метра такого жилья сложилась на уровне 1600 американских долларов. Цена на помещения коммерческой недвижимости колеблется в пределах 2000 американских долларов за квадратный метр. Я считаю, что эта цена вполне разумная по отношению к общей стоимости объектов жилого и нежилого фонда.

Какое влияние окажет приватизация жилья и ее ограничение в сроках на рынок недвижимости?
Людмила Петровна, Гомель

- Приватизация, которая сейчас идет достаточно бурными темпами, это остаточная приватизация, потому что основная доля жилья уже приватизирована за эти 20 лет и составляет 85 процентов. И рынок существует за счет приватизированного жилья, в том числе, и рынок аренды. Оставшиеся 15 процентов все равно не будут приватизированы. В основном же кто не приватизировал квартиру за это время? Как правило, это малоимущие, у которых и денег нет, и желания большого, одинокие пожилые люди, которым и приватизировать по большому счету незачем. Эта доля квартир останется. Я думаю, она процентов 5 будет составлять от общего жилого фонда. Поэтому появление на рынке еще 10 процентов приватизированных квартир совершенно не повлияет на состояние рынка, на ценообразование на этом рынке.

Почему у нас не строят квартиры-студии малого метража? Это было бы хоть каким-то выходом для людей, учитывая цены квадратного метра. И еще, если их и будут строить, не будет ли метр в них стоить настолько дорого, что итоговая цена сравнится с обычной квартирой?
Виктор, Минск

- Виктор правильно предполагает, что в таких квартирах-студиях, безусловно, квадратный метр будет дороже, чем в типовых квартирах. Это связано с тем, что достаточно большую себестоимость в строительстве квартиры имеют коммуникации, которые располагаются на кухне, в ванной и в туалете. Поэтому строить трех-, четырехкомнатную квартиру для застройщика гораздо выгоднее, чем строить однокомнатную. Теперь давайте представим квартиру-студию площадью 20 метров. Инженерные коммуникации должны полностью соответствовать квартирам, которые, допустим, 38-40 метров. Соответственно себестоимость строительства квартиры-студии будет процентов на 20 дороже, чем строительство однокомнатной квартиры стандартной площадью. За счет малой площади, она может быть несколько дешевле, но совсем незначительно. Надо понимать, что у застройщиков совершенно нет интереса строить такие квартиры. Гораздо выгоднее строить трех-, четырехкомнатные квартиры, в которых оставшиеся комнаты не обеспечены инженерными коммуникациями и обходятся гораздо дешевле. Хотя такие проекты в Беларуси есть, они разработаны, мы даже пытались в рамках ассоциации инициировать строительство двух показательных домов в пригороде, но, честно говоря, застройщиков не нашли.

Почему у нас нет аппартаментных комплексов, как зарубежом, где можно снимать жилье не у частника, у владельца всего комплекса, хоть всю жизнь? Почему мы не стремимся перенимать опыт других стран? Ведь сегодняшняя ситуация с недвижимостью, это нечто!
Алла Игоревна, Не указано

- На Западе защита прав арендатора приравнена к защите прав собственника помещения. Если гражданин снял в аренду квартиру, арендодатель не имеет права менять стоимость аренды в течение срока аренды, условия, тем более, выселять. У нас такого законодательства нет. Существующий дефицит жилья вынуждает, в том числе и законодателей, придерживаться такой практики, разрабатывать такие нормативные документы, которые бы позволяли нашим гражданам в случае изменения любых условий их жизни (родился ребенок, идет уплотнение семьи, расширяться некуда, построить себе новую квартиру быстро не получается) менять условия сдачи в аренду их собственности. Я думаю, в этом главная проблема.

Если арендного жилья будет много, логично, что цены арендной платы у частников поползут вниз. Такое возможно?
нуждающийся, Не указано

- Да, безусловно. Для того, чтобы повлиять на рынок арендного жилья с учетом его объемов (а в Минске сдается более 50 тысяч квартир в аренду), необходимо обеспечить не менее 20 процентов государственного жилья на нем. 10 тысяч квартир должно появиться на рыке, чтобы повлиять на уровень цен. В городе будет строиться по 5 арендных домов в год – это, примерно, тысяча квартир, следовательно, через 8-10 лет цены на арендное жилье могут начать снижаться.

Когда недвижимость перестанет расти в цене?
Иван, Минск

- Она уже перестала. С сентября цена на недвижимость не растет, а падает. Вы уже можете с большим удовольствием наблюдать, что цены ползут потихоньку вниз. Мы прошли пик, и пока в трэнде - снижение цен.

Количество строящихся деловых центров в Минске просто зашкаливает. Неужели все новые площади находят своих хозяев?
Егор, Не указано

- Да, можете себе представить, что свободных офисных площадей не так и много. Они, конечно, есть, идет постоянный процесс перемещения арендаторов из одного офиса в другой. Кто-то расширяется, кто-то наоборот сокращает свой бизнес или вообще прекращает его. Что касается количества бизнес-центров…Для такого небольшого города, как Минск, их хватает, строятся они в основном в центре. Хотя тот же "Титан" на проспекте Дзержинского или "Порт", что в Уручье, не смотря на то, что построены в жилых районах, на окраинах, тоже заполнены, потому что арендная ставка там достаточно вменяемая для их местоположения. Нельзя не отметить, что развитие предпринимательства у нас находится в вяло текущей стадии. Можно предположить, что если будут созданы бизнес-условия для предпринимательства, для бурного резкого подъема этой деятельности, как в Китае, Сингапуре, Гонконге, то этих бизнес-центров может даже не хватить. То, что они строятся - это правильно, хорошо, но должно последовать следующее логическое решение - упрощение работы бизнеса.

Обеспечим ли мы всех желающих жильем к какому-то году или это утопия?
Марина, Не указано

- Это не утопия. В свое время в западных странах были приняты государственные программы для решения жилищных проблем. Кстати, во Франции еще Наполеон этим занимался в 1800 году. К сожалению ни в царской России, ни в Советском Союзе этой проблеме не уделялось должного внимания. Строились промышленные комплексы, весь упор делался на развитие промышленности, поэтому с развалом Советского Союза мы де-факто столкнулись с тем, что жилищный вопрос крайне остро ощущался во всех республиках без исключения. Есть экономические нормы и правила, и мы их несколько раз просчитывали. Чтобы в ближайшие 20 лет решить жилищную проблему, например, города Минска, нужно строить по 1 квадратному метру жилья на жителя. 2 миллиона жителей - значит 2 миллиона квадратных метров многоэтажной жилой застройки должно ежегодно вводиться. Мы не говорим о частном секторе. Тогда через 20 лет в Минске будет решена жилищная проблема, и все те недостатки, которые сейчас возникают и с арендой жилья, и с его стоимостью, уйдут в прошлое. Сейчас столица строит миллион квадратных метров, при этом многоэтажной застройки процентов 80. Если строительство и дальше будет идти таким темпами, то через 30-40 лет начнут ветшать и приходить в аварийное состояние те здания, которые уже служат по 50 лет. Возникнет новая волна необходимого жилищного строительства, и это будет тянуться до бесконечности - проблема останется острой. Безусловно, необходимо увеличение темпов строительства.

В каком из крупных городов Беларуси самые дешевые квартиры?
Без подписи, Не указано

- Раньше в Бресте и Гродно цены на жилье были выше по сравнению с Гомелем. Самые низкие были в Могилеве и Витебске. Но с прошлого года сложилась интересная тенденция - цены практически выравнялись. На сегодняшний день это 1000 - 1100 долларов за квадратный метр практически по всем областным центрам, если мы берем жилье с одинаковыми характеристиками, местоположением и т. д.

Правда ли что жилье на верхних этажах дороже в коммерческих домах? Почему?
Без подписи, Не указано

- Наверное, это все идет от тех, кто столкнулся с соседями снизу или сверху. Когда живешь на средних этажах - гремят-шумят и тут и там, а не дай бог еще залить суперремонт, мебель, технику… Люди хотят как-нибудь это соседство ограничить. А это возможно только в одном случае - забраться на верхний этаж, и тогда соседи только снизу, а количество проблем уменьшается в два раза. На Западе давно признано, что чем выше этаж, тем дороже жилье. Здесь тебе и обзор лучше, и никто в окно не заглядывает из близстоящего дома. Видно только чистое небо, яркое солнце, пролетающие птицы, безусловно, это радует глаз и веселит душу. Те, кто жил на верхних этажах (я и сам живу на 9-м, последнем этаже, и мне очень нравится), не поедут на средние и нижние.

Монолитные дома это прогресс или головная боль? Практически нет звукоизоляции, магнитное поле от арматуры, под вопросом соблюдение технологии при работе с бетоном!
д.д., Не указано

- Возможно, Вы перепутали монолитные дома с панельными. Это в панельных домах стены делаются из панелей, внутри которых расположена арматура. Как раз в каркасно-монолитных домах арматура находится только в несущих конструкциях – колоннах и перекрытиях. Все остальное заполняется газосиликатом или пенобетоном, а арматуры нет. По темпам строительства монолитно-каркасных домов, по его себестоимости, они очень конкурентоспособны по отношению к панельных домам. Я не вижу больших технологических проблем в городе Минске для того, чтобы полностью перейти на строительство монолитно-каркасных домов. Но я бы хотел отметить, что есть и панельное домостроение, которое по своим потребительским качествам, по характеристикам квартир не уступает монолитно-каркасному.

Как вы считаете, цена на жилье у нас адекватная или завышена из-за счет повышенного спроса? Сколько реально стоит квадратный метр жилья без накруток престижности и прочего?
Катюша, Не указано

- Конечно, цена жилья у нас не адекватна доходам населения. По общемировой практике стоимость квадратного метра должна равняться средней заработной плате в данном регионе. И такая ситуация почти везде, за исключением тех городов, где присутствует ажиотажный спрос, что делает крайне престижным район или регион, например Москва, Нью-Йорк (Манхеттен), Париж (Елисейские Поля). Средняя зарплата в Минске - $620, а средняя цена квадратного метра - $1600. Но могу заметить, что все эти 20 лет с начала приватизации жилья у нас так сложилось, что стоимость квадратного метра в три раза выше средней зарплаты. За последние три-четыре месяца мы столкнулись с резким увеличением расходов домохозяйств и ожиданием увеличения коммунальных платежей. Свободных средств у людей, которые они могли бы направить на улучшение жилищных условий, остается все меньше, что приведет к дальнейшему снижению цен на недвижимость. Спрос на жилье в стране постоянный. Ежегодно в Минске на рынке вторичного жилья совершается порядка 12 000 сделок, примерно 10 000 - 12 000 квартир возводятся в новостройках. Недостаток жилищного фонда на сегодняшний день составляет 33 миллиона квадратных метров, а рассчитывая на перспективу, нужно как минимум 50 миллионов. Кстати, в утвержденном в 2010 году генеральном плане развития Минска предусматривалось до 2030 года эту проблему решить. Рассчитывалось, что ежегодно будет строиться по 2 миллиона квадратных метров. Были подготовлены указы Президента, соответствующие планы, реконструированы заводы по производству цемента, чтобы обеспечить такие объемы строительства, но вот что-то не складывается, в том числе и с выделением земель. Проблему решить можно, но для этого нужна воля.

Здравствуйте. Как специалист, дайте совет людям, у которых на данный момент нет своей квартиры и средняя зарплата по стране. Как действовать, как копить, куда обращаться, чтобы приблизится к собственной недвижимости. Подскажите схему действий. Спасибо.
Юрий, Минск

- Надо понимать, что самые дешевые панельки в Минске меньше чем за 52 - 53 тысячи долларов не найти. При средней зарплате по Беларуси в 500 долларов, где-то 300 - 350 уходит на жизнеобеспечение: продукты питания, одежду, коммунальные платежи. Остается только 150 долларов, в год -1800. Чтобы накопить на самую дешевую квартиру, ближайшие 30 лет вы должны только об этом думать и этим заниматься. Это, конечно, нереально, неразумно. Ставки по кредитам неподъемные ни для простого гражданина, ни для бизнес-сообщества. Тут надо искать неординарные ходы, брать деньги взаймы у родственников, может, что-то продать, может, наоборот, что-то купить. Во всяком случае, если заниматься обычным накопительством за счет зарплаты, то в ближайшие 30 лет возможности приобрести хотя бы однокомнатную квартиру в Минске не появится. Надо искать альтернативные пути накопления.

Прочитала в Интернете, что жилье в Минске станет доступнее. Уже скоро цены опустятся? Чего стоит ждать?
Наталия Михайловна, Не указано

- Что такое доступнее? С точки зрения транспортной доступности… С точки зрения финансовой доступности… Что касается ожиданий на рынке недвижимости, мы не предвидим резких колебаний. Цены потихоньку будут сползать от того максимума, которого достигли летом, но не более того. А вообще-то ждем совещания у Главы государства и отчета комиссии, которую возглавляет Андрей Кобяков. Должен быть дан анализ ситуации в жилищной и строительной отраслях, доложено о мерах по снижению себестоимости строительства, по упрощению самого строительства, по внедрению новых технологий и проектных разработок. То, какой будет результат у этого совещания и какие нормативные документы или указы будут впоследствии приняты, может очень повлиять на рынок и даже привести к снижению цен.

Где в Беларуси самые дешевые квартиры?
Маруся, Не указано

- В отдаленных поселках в двухэтажных домах на 4 - 6 квартир. Если удобства на улице, то можно купить за 10 - 15 тысяч долларов, если минимальные санитарные удобства в квартире, то 10 - 20 тысяч долларов. Я еще раз повторю, это дома в отдаленных поселках, где нет работы, но жить можно. Такие предложения на рынке существуют.

Здравствуйте. Читали недавно статью, в которой подсчитывалось, сколько должен зарабатывать человек, чтобы ему дали сегодня кредит на квартиру. Оказалось, около 50 млн рублей. Как Вы можете прокомментировать это. Спасибо.
Олег, Не указано

- Надо понимать, что банковская система сейчас находиться в непростой ситуации. Если исходить из того, что кредит банк дает под 50 и выше процентов годовых, то можете себе представить, что в течение двух лет гражданин обязан вернуть сумму в двойном размере! Это, конечно, сумасшедшие кредитные ставки. Но банки это делают не потому, что хотят максимально обогатиться, такова ситуация. До 2011 года на рынке недвижимости примерно 40 процентов сделок проходило с привлечением кредитов, которые были более или менее были доступны - 18 - 22 процента. Сейчас на рынке таких покупателей в пределах 10 процентов. И, как правило, пользуются краткосрочными кредитами, на 2 - 3 месяца. Что касается указанных вами расчетов, то надо понимать, что банки по большому счету не ждут наплыва физических лиц, какая бы зарплата у них не была.

Почему ажиотажа на рынке недвижимости нет на периферии?
Илья, Не указано

- В Минске тоже нет ажиотажа. Количество сделок с августа сократилось ровно в два раза. Рынок затих и ведет себя спокойно. Эта ситуация, я вам скажу, противоположна сложившейся в областных центрах. Еще в августе - сентябре количество сделок там тоже уменьшилось в полтора раза. Если взять, например, Гомель или Брест, где в среднем за месяц проходило порядка 130 сделок, то в сентябре их было 70 - 80. Но уже начиная с ноября месяца, областные центры вышли на обычный объем рынка, и сегодня сделок даже больше, чем было в июле, примерно 140. В то время как Минск, потеряв 50 процентов, на этом уровне и остается. Видно, что и в ноябре - декабре больше, чем 700 - 800 сделок в Минске зарегистрировано не будет. А летом было 1400. Поэтому можно говорить, что в областных центрах ажиотаж выше, чем в столице.

А рынок недвижимости Беларуси открыт ли для россиян? Есть ли какая-то статистика об их присутствии на нашем рынке.
Валентин Дмитриевич, Не указано

- Документальную статистику никто не ведет, и ее отсутствие вызывает неумеренный ропот со стороны чиновников. Но по оценкам экспертов, в Минске 85 процентов сделок совершают сами горожане. В оставшихся 15 процентах на россиян приходится только 2-3. Какое влияние они могут оказать на рынок? Никакого. Намного больший процент у наших иногородних белорусов, которые сами переезжают в столицу или покупают квартиры детям, закончившим вузы. Но есть интересная закономерность, не очень понятная: за последний год, россияне больше всего купили квартир в Бресте. Почему - вопрос? И еще хочу отметить, что покупают у нас жилье граждане России - этнические белорусы. У них здесь корни, родственники, когда-то по разным причинам они переехали в страну-соседку, а сейчас возвращаются.

Как оценивается рынок недвижимости Беларуси в сравнении с соседними странами? Есть ли какие-то отличительные особенности?
Максим, Не указано

- Если брать сходные по экономической модели развития Украину и Россию, то, в принципе, у нас одинаковые проблемы на рынке недвижимости: дефицит жилья и высокие цены на него. В Москве сегодня средняя цена квадратного метра жилья - 5 000 долларов, в Киеве - 2100, в Минске - примерно 1650. Но надо понимать, что московские зарплаты - это не минские, и даже не киевские. А цены диктуются спросом и количеством предложений. К сожалению, и в Киеве, и в Москве строительство недостаточное, ведется не в тех объемах, которые необходимы для решения жилищной проблемы. Поэтому положение на наших рынках практически одинаково - в пропорциях, конечно, к доходам населения.

Удастся ли разгрузить Минск с помощью жилья в городах спутниках?
Без подписи, Не указано

- Изначально было понятно, что идея не совсем правильная, потому что в городах-спутниках нет никакой инфраструктуры. В Минске жители хотят оставаться, несмотря на всю стесненность, трудности - здесь есть возможность работать и зарабатывать. Переезжать в города-спутники люди не спешат. Нет детских садиков, школ, которые бы обеспечили хорошую подготовку детям к поступлению в вузы, те же нормативы по здравоохранению в Минске одни, а в регионах другие. Плюс к этому себестоимость строительства жилья в чистом поле, которое потребует колоссальных затрат на дороги, инженерные сети, делает цены на него подчас гораздо выше, чем на строительство в Минске. Я думаю, что в ближайшее время мы не увидим развития этих проектов. Когда разрабатывался генеральный план развития города, предлагалась массовая застройка вдоль всей кольцевой дороги. Например, Уручье, Шабаны построены за кольцевой дорогой в пределах километра, но кому плохо в этом Уручье жить - считается элитным районом. Кольцевая дорога должна быть внутренней дорогой Минска, слева и справа от нее на расстоянии полутора километров должны стоять многоэтажные жилые дома. Этой территории вполне достаточно, чтобы построить те 20 миллионов квадратных метров, которых не хватает городу Минску для того, чтобы решить жилищную проблему.

Есть ли в Минске частные арендные дома? И может есть информация, сколько максимально квартир находится в одних частных руках?
Без подписи, Не указано

- Если речь идет не о жилых домах, то, конечно частные одноквартирные дома усадебного типа сдаются в аренду, их охотно снимают представительства иностранных компаний. А, если речь идет о многоквартирных арендных домах, то таковых у нас нет. Что касается количества частных квартир, находящихся в собственности населения и которые могут сдаваться в аренду, то по статистике за прошлый год у 22 тысяч жителей города Минска находилось в собственности по 2 квартиры. Это вовсе не значит, что эти 22 тысячи свободные. По нашим оценкам, основное количество этих квартир родители оформляют на себя и передают их в пользование детям, которые создали семью, чтобы избежать проблем в случае развода.

Основные функции Белорусской ассоциации недвижимости
Без подписи, Не указано

- Наша основная задача - это развитие и поддержание рынка недвижимости Республики Беларусь в цивилизованном состоянии, чтобы все, что делается на этом рынке, было прозрачным, честным по отношению к потребителям: гражданам, юридическим лицам. Чтобы специалисты и операторы рынка недвижимости несли ответственность за качество предоставляемых услуг, последствия проводимых ими сделок. Также в наши задачи входит инспекция документов, принимаемых министерствами и ведомствами, дабы они помогали развиваться агентствам недвижимости. Надо понимать, что чем благоприятнее условия для работы этих агентств, тем качественнее риэлтерские услуги. В последние годы мы видим, что население все большее доверяет агентствам недвижимости и хорошо понимает, что любым делом должен заниматься профессионал. Наши коллеги из России, Киева, Молдавии восхищаются состоянием нашего рынка недвижимости. Нашей ассоциации весной исполняется 20 лет, и все эти годы она проводила обучение кадров, вырабатывала нормативы, меморандумы работы, которых на рынке недвижимости придерживается основная масса ответственных игроков. Все-таки жилищная проблема в стране довольно острая, и люди часто нервно относятся к любым отрицательным моментам на этом рынке. Работа с гражданами, которая должна обеспечить их спокойствие, надежную юридическую защиту, также является задачей Белорусской ассоциации недвижимости.

Как распродается жилье в "Маяк" и других именных комплексах?
Без подписи, Не указано

- Дело в том, что новостроек в Минске очень мало и практически все они раскупаются достаточно хорошо. Вопрос только в цене. "Маяк" Минска не является самым дешевым проектом, но его местоположение, я считаю, это оправдывает: близость Национальной библиотеки, лесопарковая зона. Район Восток всегда был дорогим. Отсутствие труб фабрик, заводов делают этот район достаточно престижным. То, что цены здесь выше, чем в Каменной горке или в районе проспекта Дзержинского, с точки зрения потребительских качеств такого жилья оправдано.

Молодое поколение считает вполне нормальным всю жизнь прожить в съемном жилье. Старшее поколение изо всех сил стремиться обзавестись собственными квартирами. Кто прав, на ваш взгляд?
Светлана, Не указано

- Давайте вернемся к мировому опыту. На самом деле, за границей нет проблем с жильем, жилищный фонд достаточно большой, но масса граждан не имеют в собственности квартиры - они их арендуют. Например, средняя семья в Америке каждые 5 лет меняет место работы и место жительства, причем, не замыкаясь на одном городе. На место жительства может повлиять изменившийся статус: человек переезжает жить в тот квартал, где живут такие же успешные менеджеры, актеры и т. д. Этот подход достаточно разумный. Наши молодые люди тоже говорят: "Мы только начинаем зарабатывать и готовы пожить в арендном жилье". Но тут возникает проблема. Если на Западе арендатор может заключить договор и на 20 лет без права менять условия аренды (арендатор защищен не хуже собственника), у нас ситуация совершенно противоположная. На Западе нет проблемы, или ты владеешь собственностью, или ее арендуешь. Там нет проблем с покупкой жилья, кредиты дешевые. В Японии вообще нулевая ставка по ипотеке. Наша молодежь правильно понимает, если она не собирается в этом месте города работать, жить, то зачем за него цепляться. Пройдет 2-3 года, поменяется место работы, статус, доходы, можно поменять арендное жилье или задуматься о приобретении своего. Большое давление на наш рынок недвижимости оказывает и то обстоятельство, что на депозитах у граждан находится порядка 15 миллиардов долларов. Если их запустить на рынок недвижимости, это позволило бы в городе Минске и в областных центрах построить то количество жилья, которое необходимо для решения жилищной проблемы. Девальвация доллара и евро заставляет граждан вкладывать накопленные долгими годами средства во что-нибудь стабильное. К сожалению, кроме недвижимости, у нас в стране вкладывать деньги некуда.